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澳洲樓市的大漲、大跌!大概都在房產中介的朋友圈里

作者:admin   2019-05-27 19:20來源:網絡整理      

在當晚發表勝選感言中,莫里森感謝“安靜的澳洲人”,他們每天非常認真,為夢想努力,希望有工作、有實習機會、能創業、組家庭、買房子、給孩子最好的、存退休金,今晚的勝利是屬于他們的。

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對許多人來說,這段致辭中最突出的莫過于那句“組家庭,買房子。”

近幾天,我們都得到了一個漸強信號:澳洲房產市場即將復蘇好轉。

這個信號被專家敘述、媒體渲染,另外還有眾多房地產中介通過各種渠道“奔走相告”:打開微信就能看到朋友圈和各個群都有許多關于“澳洲房市觸底反彈”的文章廣為流傳。

事實上,許多人期待的“觸底反彈”不僅僅是澳洲房產市場,還有自己的職業生涯。這部分人群就是我們最熟悉的“房地產經紀人”也被稱為“房產中介”。

在地產繁榮期間,投資者對澳洲東海岸大城市房地產市場的癡迷也刺激了開發商建造公寓的熱情,一棟棟公寓樓拔地而起。

許多人在購房時都會選擇房產中介來幫助自己收集房產市場信息,挑選適合自己的房產以及作出決定。房產中介行業也順勢崛起,尤其是專門售賣期房(樓花)的華人房產中介如雨后春筍,蓬勃生長。

后來,澳洲房產市場陷入低迷,買家和賣家并不是唯一受到影響的群體。房產中介行業也不再風光無限,轉而變得苦樂自知,從業人數也明顯減少。

當前,我們都看到了澳洲房產市場復蘇的跡象,那么華人房產中介從業者是否能夠借勢重回事業“巔峰”呢?

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據Domain網站報道,澳洲招聘網站Seek數據顯示,2018年7月份至9月份,澳洲房產中介招聘廣告數量較去年同期減少6%。維州地產中介招聘廣告數量減少2%,新州減少7%,而昆士蘭更是大跌15%。

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澳洲房地產市場的不景氣有可能將造成全球金融危機以來最大的房地產市場就業流失。相較澳洲房地產市場2017年的頂峰時期,超過1.5萬名房地產中介將離開這個行業。

澳洲統計局(ABS)最新數據也顯示,截至2019年2月底的一年中,澳洲房地產業已流失了8100個工作崗位。這意味著,5%的房地產工作崗位已在“前所未有的就業動搖”中消失。

但其中流失的大部分是“樓花”銷售中介,傳統的中介就業流失并沒有那么嚴重。

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開發商往往是以發展公司,實現企業利潤最大化為終極目標。這也就使得開發商需要實現足夠的預售,也就是出售期房,也就是“樓花”(Off the Plan)確保項目進展。而購買樓花的買家大多都是房產投資者以及只能購買新房的海外投資者。

許多人在購房時都會選擇房產中介來幫助自己收集房產市場信息,挑選適合自己的房產以及作出決定。

毋庸置疑,房地產中介是一個相對容易進入的行業,在形勢好的時候,就會有大量的人涌入。

樓市繁榮時節,銷售“樓花”的房產中介一夜之間就遍地開花;而市場急轉直下時,“樓花”銷售中介也會最早堅持不下去。

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近幾年,澳洲華人地產中介行業盛產著造富神話,出現了不少銷售額上億澳元的華人金牌銷售,但與此同時,也怪相叢生。

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比如,“無需經驗”、“傭金豐厚”成了招聘廣告標配、留學生成了房產銷售行業中堅力量、銷售心理學成了最暢銷的課程、“洗腦”成了銷售培訓的流行暗語……

開一個屬于自己的房地產中介公司也成了華人金牌銷售的職業追求。

但事實上,對于一般中介銷售來說,“月入百萬”之類的故事無疑是天方夜譚。

澳洲地產中介平均年收入為82,045澳元,比澳洲居民平均年收入水平54,539澳元高出50%。

地產中介平均年收入看上去相對體面,但實際上是卻是被收入豐厚的頂級地產中介拔高。

大多數地產中介的收入涉及每月基本工資和成功賣房所得的傭金。如果地產中介當月賣房所得傭金超過基本工資,差額會計入酬勞中。

如果地產中介在一個月內沒能賣掉任何房產,,就必須在下個月賺取兩倍于月薪的傭金,才能拿到除基本工資以外的獎勵。

所以,約定俗成之下,大多數華人中介都不提供底薪。因為就算提供4-5萬澳元左右的底薪,也意味著“羊毛出在羊身上”,如果幾個月后員工沒有業績,自己也沒有購買公司項目,多半就會被辭退。

由此看來,中介公司并不需要付出人力成本。與此同時,中介公司名下銷售人員每成交一單,公司都可以從中抽成。澳洲各個中介機構的傭金制度不同,但普遍來說,開發商給到中介機構的抽成是2%——3%左右,而其中一半左右需上繳公司,銷售個人實際拿到的只有1%到2%不等。

多一個人在公司名下買房,公司就有多一份收入的可能。有很大一部分華人中介公司在鼎盛時期,樂于大量招聘無經驗新員工甚至是留學生進入公司,在提供培訓的同時,潛移默化的引導員工自己先購買一套,并暗示員工自己買一套就有了“素材”和底氣向身邊親戚朋友推銷。

這部分華人中介,熱衷于用不斷精進的話術和包裝招攬客戶,出售“樓花”。其目標客戶可以說只有華人,其策略就是在語言和文化共通的基礎上再利用信息不對稱來賺取紅利。

實際上,向你推薦公寓樓花的房產中介也不一定真的合格。新州公平交易廳的近期審查結果令人震驚,五分之一的房地產代理從業者沒有達到作為銷售人員或房產經理的最低標準。

據《悉尼晨鋒報》房地產報導,比如,Scoopon網站提供了299澳元的優惠券,讓人們去上一個關于房地產的課程。完成這一課程,再加上一個周末的相關工作,你就可以合法地在新州銷售與管理房地產了。

不設任何先決條件,不要求學生原先學過什么課程,輕而易舉就可以完成。這種培訓,讓我們感到驚愕,讓我們意識到,房地產行業的入行門檻是如此地低。

據《澳洲金融評論報》報道,在過去7年間,悉尼房價高漲是悉尼繁榮的一大推動力量。然而,對于悉尼內西區的百年紀念公園(Centenary Park)主要由中國移民組成的80名買家而言,買房成為了他們的一大噩夢。

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在過去4到7年間,這80人在Homebush West區的百年紀念公園相繼買了樓花。如今,公寓還沒建好,開發商卻解約了。

然而問題到底出在何處仍難斷言。

開發商賣期房時尚未獲得開發批準,但已經在購房合同中說明了這一點;

中介涉嫌未明確告知買家期房未獲批準;

不少買家英文一般,未仔細閱讀購房合同;

市政廳批準開發后僅一個月,又投票否決了批準。

他們買的公寓位于Courallie 街81-86號,最低價僅50萬,當時悉尼的房市繁榮尚未開始。

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